Есть недвижимость, нет земли или проблемы оформления прав на землю под объектами недвижимости. (часть первая)

 Представим ситуацию немолодая компания, например, ООО Солнышко, с хорошей бизнес-репутацией и талантливыми директорами по развитию подходит к этапу очередного броска. Проанализировав все свои активы и возможности, умные топ-менеджеры приходят к тому, что для реализации грандиозных планов им никак не обойтись без партнеров. Ну а как приобрести партнеров без впечатляющей презентации об успешно продвигающемся бизнесе и множестве чистых со всех сторон активов? Невозможно.

Итак, мы подошли к инвентаризации основных средств компании. И какие же активы исследуются в первую очередь? Конечно, недвижимость. И если компания немолодая, то очень велика вероятность, что эта самая недвижимость была приобретена в каком-нибудь лохматом году без надлежащего оформления. Ведь несмотря на то, что с момента ликвидации государственной монополии на землю уже прошло довольно времени, проблемы с отсутствием надлежащего закрепления статуса земель и прав на них до сих пор существуют.

И вот наше ООО Солнышко обнаруживает среди своих активов несколько приватизированных в лохматых 90-ых административных зданий, которые располагаются на земельных участках непонятного правового статуса.

Вот основные проблемы, с которыми может столкнуться ООО Солнышко:

1.      Границы земельного участка не определены надлежащим образом (отсутствует кадастровый учет).

2.      У ООО Солнышко нет никаких документов о правах на земельный участок.

3.      Земля находится на праве бессрочного пользования.

4.      Противоречивые сведения о собственнике земельного участка и существующих обременениях в отношении него.

 Каждая из указанных ситуаций несет свои риски и проблемы для достижения ООО Солнышко его цели по фиксированию прав на недвижимость, поэтому ниже мы дадим оценку основных рисков и предложим рекомендации по их преодолению.

 Неизвестно, кому принадлежит земельный участок.

 Не такая уж и редкая ситуация. Однако от этого не легче, так как юридическое последствие заключения договора аренды или купли-продажи  с несобственником (или неуполномоченным им лицом) признание такого договора недействительным на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ.

Чтобы обезопасить себя, перед какими-либо действиями нужно определить, кто собственник. В июле 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 17.04.2006 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".

Фактически Законом 53-ФЗ определены (разграничены) земли федеральной собственности и земли государственной собственности субъектов (п. п. 1, 2, 4 ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК). Это земли:

- занятые федеральным или государственным имуществом;

- предоставленные федеральным или государственным организациям;

- предусмотренные (признанные) федеральными законами.

Муниципальной собственностью являются земли, занятые муниципальным имуществом и используемые муниципальными организациями, а также признанные таковыми законами субъектов РФ в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК).

Иные участки относятся к неразграниченной государственной земле и до разграничения ими распоряжаться уполномочены органы местного самоуправления.

Надо упомянуть, что до 01.01.2006г. действовал  Федеральный закон от 17 июля 2001 года 101-ФЗ О разграничении государственной собственности на землю, в соответствии с которым разграничение прав на землю происходило через утверждение Правительством Российской Федерации перечней земельных участков, на которые признавались права Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

Учитывая это, ООО Солнышко должно уточнить:

1) не предоставлена ли земля, на которой стоит его здание, государственному или муниципальному органу или учреждению;

2) нет ли в пределах этого земельного участка государственного или  муниципального имущества;

3) не была ли в период с 2001 по июль 2006г. разграничена собственность на землю соответствующего субъекта (муниципального образования) Постановлением Правительства РФ (все перечни публиковались в Собрании законодательства РФ).

Если земля под зданием ООО Солнышко не попала ни в одну из указанных категорий, значит, она не разграничена и надо идти в органы местного самоуправления, если попала то по подведомственности: если федеральная земля в территориальные органы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (Росимущество); если земля субъекта РФ в соответствующий уполномоченный орган субъекта (как правило, какой-нибудь областной департамент имущественных отношений); если муниципальная земля в органы местного самоуправления.

Если земля была разграничена, то в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее ЕГРПН) и сделок с ним есть об этом данные. Сведения, содержащиеся в ЕГРПН являются открытыми. Согласно ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, любое лицо вправе получать информацию о правах на земельные участки с соблюдением установленного законом порядка. Для получения такой информации необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию на территории нахождения интересующего земельного участка. Информация выдается на основании письменного заявления. При обращении необходимо представить документы, подтверждающие регистрацию ООО Солнышко в качестве юридического лица и полномочия представителя юридического лица (доверенность или документ о назначении руководителя организации). Предоставление информации частным лицам о зарегистрированных правах осуществляется за плату и в течение пяти рабочих дней с даты обращения. Информация предоставляется в виде выписки из ЕГРПН, которая содержит описание земельного участка (адрес, площадь), зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного участка.

После уточнения сведений о собственнике участка можно переходить к другим вопросам.

 

2. Границы земельного участка не определены надлежащим образом (отсутствует кадастровый учет).

 Земельный участок необычный объект гражданского оборота. Согласно п.2 ст.6 Земельного Кодекса РФ, земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Другими словами, до тех пор пока границы земельного участка которой не описаны и не удостоверены в установленном порядке, не существует и объекта, с которым возможны сделки.

Таким образом, если земельный участок под недвижимостью еще не сформирован, то и вопрос о приобретении на него каких-либо прав подниматься вообще не может.

 Если ООО Солнышко обнаружило (в том числе и с помощью Выписки из ЕГРПН), что земельного участка еще, с точки зрения Земельного Кодекса РФ, не существует, то у него есть два варианта действий: а) обратиться к специализированным землеу­строительным предприятиям для самостоятельного межевания участка; б) обратиться к собственнику участка (в государственный или муниципальный орган) с просьбой об оформлении земельного участка как объекта недвижимости и поста­новки его на государственный кадастровый учет.

Учитывая что процедуры межевания и постановки земельного участка на кадастровый учет требуют довольно много финансовых и организационных затрат, возникают большие сомнения в том, что ООО Солнышко удастся проскочить по второму варианту.

Поэтому, вооружившись Федеральным законом 28 от 02.01.2000г. О государственном земельном кадастре и Федеральным законом от 18.06.2001 78 О землеустройстве, ООО Солнышко приступает к процедуре учета земель, которая включает:

1.Межевание земли; что подразумевает проведение мероприятий по определению местоположения и границ земельного участка на местности (ст. 1 Федерального закона о государственном земельном кадастре). Работы по межеванию земли будут проводиться на основе договора ООО Солнышко с лицом, имеющим лицензию на осуществление геодезической и картографической деятельности.

Перечислим, какие работы включает в себя межевание земли:

- определение границ земельного участка на местности и их согласование;

- закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ земельного участка;

- изготовление карты (плана) земельного участка.

К проекту межевания территории прилагаются: акты согласования границ землепользований; каталог координат границ землепользований; перечень сервитутов; пояснительная записка.

Проект межевания территории утверждается решением органа местного самоуправления и является основанием для установления границ земельных участков на местности, закрепления их межевыми знаками и регистрации недвижимости в установленном порядке.

2. Передача материалов межевого дела в Росземкадастр.

Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, приведены в Приказе Росземкадастра от 2 октября 2002 г. П/327.

3. Получение кадастрового плана земельного участка с присвоенным ему уникальным кадастровым номером.

И вот с момента получения кадастрового номера, можно говорить о наличии объекта гражданского оборота земельном участке. Теперь для ООО Солнышко становится актуальным вопрос прав на этот самый неповторимый, надлежащим образом индивидуализированный объект.

 

3. У ООО Солнышко нет прав на земельный участок или

он находится на праве постоянного (бессрочного) пользования.

 Если ООО Солнышко приватизировало здания в 90-ых годах до введения в действие Земельного Кодекса РФ, ситуация отсутствия прав на землю вполне обычна. В данном случае необходимо обратиться к ст.35 Земельного Кодекса РФ. В ней указано, что при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

То есть если прежний собственник получил землю на праве аренды - ООО Солнышко автоматически приобрело право аренды на тех же условиях. Но учитывая возможные годы событий, скорее всего это было право постоянного (бессрочного) пользования. А если так, то заглянем в ФЗ О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 137, юридические лица обязаны до 1 января 2008 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Переоформление права на земельный участок включает в себя:

- подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии со статьей 3 Закона 137-ФЗ или подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса РФ, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 указанной статьи;

- принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

- государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, мы подошли к основному вопросу

 

4.Аренда или собственность: что выбрать?

 Во-первых, надо определиться, кто принимает решение о том, приобретать земельный участок в собственность или в аренду? Этот вопрос периодически порождает споры между собственниками зданий и собственниками земельных участков. Первые полагают, что участок должен быть предоставлен им на том праве, какое они сами выберут. Вторые считают, что право выбора принадлежит в этом случае им как собственникам участков.

Обратимся к закону.

1) юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ; исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными законами (ст.36 ЗК РФ);

2) собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка (п.3 ст.28 Федерального Закона О приватизации государственного и муниципального имущества от 21.12.2001г. 178-ФЗ).

Буквально в ст.36 Земельного Кодекса РФ говорится о праве на заключение договора купли-продажи или аренды участка, которому корреспондирует обязан­ность собственника участка заключить один из этих договоров. А если бы право выбора оставалось за соб­ственником земельного участка, то закон говорил бы лишь о возможности требовать от него принять решение о том праве, на котором может быть предоставлен участок. Кроме того, это следует и из общего намерения законодателя создать предпосылки для консо­лидации в одном лице собственника земельного участка и постройки на нем.

Еще один спорный момент - препятствует ли приобретение земельного участка на праве аренды в дальнейшем реализовать право на его приватизацию.

Этот вопрос стал актуален, когда в 2005 году Высший Арбитражный Суд РФ дал такое разъяснение в ч. 3 п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: если договор аренды земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, то, поскольку собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа данного земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

На наш взгляд, такая позиция ВАС РФ не соответствует ст.28 Закона о приватизации, однако на основании нее уже начала складываться и соответствующая судебная практика.

Чтобы ООО Солнышко сделало правильный выбор между арендой и приватизацией, ему нужно представлять плюсы и минусы есть у каждого варианта. Плюсы аренды:

1)      не нужно больших единовременных затрат на приобретение земельного участка;

2)      как правило, ставка аренды меняется не чаще 1 раза в год;

3)      право аренды, при надлежащем оформлении, является надежным титулом владения, защищающем права арендатора, в том числе и даже от собственника;

4)      при долгосрочной аренде (свыше 5 лет) ст.22 ЗК РФ предоставляет особую защиту интересам арендатора:

-          он может в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника при условии его уведомления;

-          изменение условий договора аренды и ограничение установленных договором прав арендатора без согласия арендатора не допускаются;

-          досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора со стороны арендатора.

Однако существенный минус аренды по отношению к собственности, что аренда это все-таки вторичное право, а учитывая что собственником является публичное образование, высоки политические риски. Да, на сегодня презюмируется, что в гражданско-правовой сфере, государство и частное лицо стоят в равных условиях, однако это далеко не так. Именно государство творит право, и именно оно устанавливает, каким будет оборот его собственности. И пусть сегодня он довольно либеральный, ничего не препятствует законодателю изменить его завтра.

В этой связи, хотелось бы напомнить, что Конституция РФ содержит следующие положения:

-          в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ст.8);

-          каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ст.35);

-          никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст.35);

-          граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (ст.36)

-          условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ст.36).

Из этого следует, что Конституцией РФ безусловно защищается только право собственности на имущество (в том числе и землю); все что касается иных прав на землю это усмотрение законодателя. Кроме того, есть еще два принципиально важных практических момента, связанных с выбором, на каком праве получать землю:

1) при изъятии земельного участка, на котором находится недвижимость в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд, от того, на каком праве участок будет зависеть и компенсация собственнику здания: если участок на праве аренды собственник получит только компенсацию за объект недвижимости; если на праве собственности то ему в виде компенсации будет предоставлен аналогичный земельный участок;

2) согласно вышеизложенной позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, поддержанной арбитражными судами, в случае заключения собственником объекта недвижимости договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа данного земельного участка.

Учитывая сказанное, выбор ООО Солнышко должно сделать само, исходя из стоящих перед ним задач. Если задача только зафиксировать права на текущий момент для цели продажи предприятия или привлечь инвестиции при минимальных затратах, то, бесспорно, нужно выбирать аренду. Если же цель закрепиться основательно, исключив, насколько это возможно, риски со стороны государства, то никуда не уйти от приватизации.

Таглина В.