Как правильно составить договор купли-продажи здания?

Договор купли-продажи, с одной стороны, для участников рынка является уже привычным документом, с другой, - имеет существенные юридические тонкости, не зная которых, покупатель недвижимости может столкнуться с рядом проблем. Специалисты отмечают, что избежать их можно еще на начальной стадии заключения сделки при составлении  договора купли-продажи.

Процесс заключения договора купли-продажи можно условно разделить на  три этапа. Первый проверка покупателем документов продавца, подтверждающих его права на недвижимость. Второй составление и подписание договора купли-продажи. Третий фактическая передача недвижимости покупателю и регистрация его права собственности на объект.

Проверив правоустанавливающие документы, покупатель во многом обезопасит себя на тот  случай, если вдруг  возникнет какая-нибудь спорная ситуация. Перечислим  документы, которые необходимо получить  покупателю от продавца до составления договора:

1. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН) на приобретаемый объект недвижимости.

2. Свидетельство о праве собственности на здание (помещение).

3. Кадастровый план земельного участка, на котором располагается здание.

4. Документы, подтверждающие права продавца на земельный участок под зданием (свидетельство о праве собственности, договор аренды и т.п.).

5. Документы о приобретении прав на объект продавцом (договор купли-продажи, инвестиционный договор, план приватизации и т.п.).

Особое внимание следует уделить проверке прав на земельный участок. Если он был оформлен в аренду, в договоре  могут  содержаться какие-либо ограничения: например,  без согласия арендодателя нельзя  отчуждать расположенную на  участке недвижимость.

Самым важным является второй этап составление договора. На  этом остановимся подробнее.

Составление договора купли-продажи здания. Структура договора.

Любой договор начинается с преамбулы, которая содержит такие сведения:

- наименование и номер (если есть) договора;

- дата и место (как правило, город) заключения;

- полное наименование сторон договора (юридических лиц);

 - указание фамилии, имени, отчества лиц, действующих от имени сторон (если стороны - юридические лица): это либо должностное лицо (например, Генеральный директор), действующее на основании уставных документов организации, либо лицо, действующее на основании доверенности (тогда обязательно указываются реквизиты доверенности).

Стоит отметить, что любой договор содержит условия, включение которых в текст документа является обязательным,  и условия, которые заносятся в документ по усмотрению сторон. Для договора купли-продажи обязательными являются предмет договора и цена продаваемого объекта (ст.554 и ст. 555 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ).  Рассмотрим их подробнее.

 

Предмет договора

Договор  должен содержать подробные сведения об объекте сделки, в нашем случае о здании или помещении.

 Описание здания должно содержать: наименование объекта,  точный адрес, кадастровый номер, площадь, инвентарный номер, инвентаризационную стоимость, поэтажные планы и  подробные экспликации к ним (чертежи комнат и помещений на каждом этаже с обозначением номера и площади, а также общую площадь помещений на этаже и во всем здании). Все эти сведения можно взять из свидетельства о праве собственности,  а также из выдаваемых  Бюро технической инвентаризации (БТИ) технического паспорта (на здание) или выписки из технического паспорта (в случае, когда договор оформляется на помещение). Если на одной территории находится несколько объектов, БТИ  выдает технический паспорт на имущественный комплекс. Техпаспорт должен содержать инвентарный план земельного участка, который включает описание всех находящихся на нем объекты. Такой техпаспорт позволяет зарегистрировать право на любой объект, описанный в нем.

 

На что следует обратить особое внимание при описании здания (помещения)?

Во-первых, описание объекта в техническом паспорте должно совпадать со сведениями, указанными в договоре. Чаще всего проблемы возникают из-за того, что  размер площади, указанный  в свидетельстве о праве собственности, не совпадает с данными   в техническом паспорте. Поэтому заранее следует поинтересоваться у продавца объекта, не осуществлялись ли перепланировки, реконструкции или внеплановые инвентаризации, в результате которых могла измениться площадь объекта. Это избавит от многих проблем, в частности, от непризнания договора незаключенным.

Во-вторых, в договоре обязательно следует  указать точное местоположение помещения в здании (эти сведения можно взять из поэтажного плана и экспликации помещения).

В-третьих, в договоре купли-продажи помещения лучше упомянуть, что по договору также передается доля в праве общей собственности на здание - имеются в виду места общего пользования (лифты, лестничные площадки и пр.).  Впрочем, суды исходят из того, что это условие подразумевается, если в тексте прямо не указано иное.

Сведения о земельном участке.

Согласно  российскому законодательству, объект (здание) неразрывно связан с земельным участком:

- при переходе права собственности на здание,  находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ст.35 ЗК РФ).

- по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (Ст.552 ГК РФ).

Таким образом,  даже если в договоре купли-продажи здания вы не напишите ни слова о передаче земельного участка под ним, будет считаться, что продавец передал, помимо здания, свои права на землю.

Дабы избежать проблем, которые могут возникнуть на практике, лучше прямо оговорить в договоре купли-продажи здания все вопросы передачи прав на землю.

В отношении помещения ситуация проще, так как оно тесно связано не с землей, а со зданием, поэтому отдельно прописывать отношения по оформлению земли не нужно.

Единственное исключение если помещение находится на обособленном земельном участке (допустим, крыло здания с отдельным входом), поставленном на кадастровый учет отдельно от основной части здания. Тогда нужно следовать рекомендациям, которые мы изложим ниже для покупателей зданий.

 

Чаще всего земельные участки принадлежат продавцу на праве собственности или аренды.

Рассмотрим обе ситуации.

 

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком (п. 4, ст.35 ЗК РФ). То есть, законодательство прямо указывает: если собственник один - невозможно продать здание без участка под ним,  иначе сделка будет считаться ничтожной (п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005г. 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства).

 Случается, что площадь земельного участка, на котором находится здание, намного больше той, на которой непосредственно расположено строение.  В  этой ситуации при заключении договора необходимо уточнить у продавца: он намерен передать покупателю весь прилегающий участок или только площадь,  которую занимает строение. Предположим,  продавец передает участок, фактически занимаемый строением. Тогда следует разделить весь земельный участок, и ту его часть, что будет передана покупателю в рамках договора купли-продажи здания,  необходимо поставить на государственный кадастровый учет. Это очень важно, так как объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

При продаже недвижимости на земельном участке, принадлежащим продавцу на праве  аренды, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, то есть к последнему должны перейти права на аренду участка. Но в каком порядке переходят эти права? И какие риски, если договор аренды с собственником земли не перезаключен? В 2005г. Пленум ВАС РФ в Постановлении 11 разъяснил, что покупатель здания приобретает право аренды с момента регистрации перехода права собственности на здание независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор между покупателем здания и собственником земельного участка.

Иногда невнимательные покупатели не учитывают этих моментов. Приведем как пример такую поучительную историю. Одна компания продала другой несколько зданий, которые находились на земельном участке, принадлежащем Правительству Москвы. Компания-продавец пользовалась участком на основании договора аренды. В договоре купли-продажи здания не содержалось условий о переходе прав на земельный участок, и в результате несколько месяцев никто не платил за землю арендную плату.

Земельный комитет обратился в арбитражный суд с иском к новому владельцу здания о взыскании задолженности по арендной плате. Суд удовлетворил этот иск, постановил взыскать сумму задолженности и  указал, что при переходе права собственности на здание к покупателю перешли права и обязанности по договору аренды, заключенному между собственником земельного участка и прежним собственником здания.

Таким образом, чтобы избежать конфликтов с арендатором, необходимо заранее попросить договор аренды у продавца и лично встретиться с собственником земельного участка. В договоре купли-продажи также желательно указать следующее: данные о собственнике земельного участка (наименование организации); реквизиты договора аренды (срок, размер арендной платы); условие о возложении обязанности по оплате арендной платы за земельный участок на продавца до регистрации права собственности покупателя.

 

В договор купли-продажи, кроме описания здания (помещения) и сведений о земельном участке, не будет лишним включить следующую информацию: положение о передаче прав на земельный участок, на котором расположено здание; реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца на продаваемый объект и земельный участок под ним (в частности номера и даты договоров купли-продажи); сведения об общем техническом состоянии объекта (например, о дате последнего капитального ремонта). Если в договоре есть раздел Гарантии и заверения, нужно включить такую формулировку: Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 1.1 помещение никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

 

 

Цена договора  

Условие о цене, как и о предмете, является существенным, поэтому нужно обратить на него особое внимание.

Цена за объект продажи определяется тремя наиболее распространенными методами:

1) твердая сумма в рублях, подлежащая передаче в определенный срок;

2) цена установлена за единицу площади помещения (общая сумма исчисляется, исходя из фактического размера переданного покупателю объекта недвижимости);

3) используется первый или второй способ, но при указании цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иные курс или дата его определения не установлены соглашением сторон.

Первый способ является классическим и наиболее простым. Второй применяется, как правило, для купли-продажи помещений, когда не стоит вопрос о стоимости земельного участка. Третий же вариант обычно используется, если стороной по договору выступает иностранное лицо.

Стороны могут выбрать любой вариант, в зависимости от конкретных потребностей. Главное, чтобы цена, исходя из условий договора, определялась однозначно. Также стоит отметить: если в договоре не предусмотрено иное,  считается, что цена за здание включает в себя и стоимость земельного участка под ней (в случае, если земельный участок находится на праве собственности у продавца).

Как оплачивается налог на добавленную стоимость - на это также должно быть указание в договоре. Суды исходят из того, что если в договоре не сказано иное, то сумма НДС включена в  стоимость объекта.

 

Порядок оплаты по договору

Существует несколько  способов оплаты по договору: в момент подписания договора, в момент подписания акта приема-передачи имущества, после регистрации права собственности за покупателем. Также можно произвести оплату по частям после оговоренных сторонами этапов сделки.

 

Вся важность определения момента оплаты по договору станет очевидной в ходе регистрационных процедур. Например, в договоре прописано, что покупатель обязан выплатить сумму до подачи документов на регистрацию (в момент подписания договора или акта приема-передачи).  Тогда в пакет документов, предоставляемых на регистрацию, нужно будет представить и документы, подтверждающие произведение оплаты. Не будет их можете получить отказ  в регистрации, или ее приостановят. Конечно, ни Гражданский кодекс, ни Федеральный закон от 21.07.1997 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Закон о госрегистрации) не требуют указания в договоре порядка расчетов, а также подтверждения оплаты, и в суде подобный отказ можно оспорить. Однако терять на это время, силы и деньги - не самая приятная перспектива.

                              

Передача здания (помещения)

Законодательство разграничивает момент заключения договора и перехода права собственности, поэтому в договоре необходимо отразить оба этих момента.

Согласно ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются, как правило, по акту приема-передачи, который подписывают стороны. Однако не исключены и необычные варианты:   например, в самом договоре указывается, что он имеет силу передаточного акта. Судебная практика  признает такой вариант вполне законным.

 Есть еще очень важный момент, на который покупателю недвижимости стоит обратить внимание. Обратимся к примеру из судебной практики. Компании заключили договор купли-продажи, в котором не оговорили качество продаваемых объектов недвижимости. В акте приема-передачи покупатель также не выразил никаких претензий. А с началом эксплуатации здания выяснилось, что  несколько   приобретенных складов  требуют значительного ремонта. Покупатель обратился в суд с иском о взыскании убытков в размере стоимости ремонта. Суд в иске отказал, поскольку ни в договоре, ни в актах приема-передачи не было оговорено качество продаваемых объектов. Суд посчитал, что ссылка покупателя на то, что требуются значительные средства для ремонта приобретенного имущества, не заслуживает внимания, ведь, возможно, оно и приобреталось с учетом последующего улучшения.

 Подобной ситуации можно избежать, если четко прописать в договоре,  что подразумевается под надлежащим состоянием объекта. Это могут быть требования к техническому состоянию, указания на отсутствие задолженностей по оплате коммунальных платежей, электроэнергии, телефонных переговоров, сведения о том, что одновременно с помещением передаются технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации и иные технические документы, необходимые для пользования помещением.

Все это очень пригодится в суде в том случае, если потом возникнут проблемы со зданием. Даже  когда  объект уже принят покупателем, Гражданский кодекс не освобождает продавца от ответственности, если предмет продажи не соответствует условиям договора (п.2 ст.556 ГК РФ). В этом случает покупатель имеет право требовать соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара и даже, в случае существенного нарушения требований к качеству, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

 Также следует указать в договоре, как стороны будут нести расходы по эксплуатации здания (помещения) в процессе сделки. От этого, в частности, зависит и переоформление всех договоров с обслуживающими организациями. Как правило, бремя содержания здания переходит на покупателя в момент фактической его передачи или с момента перерегистрации на него права собственности.

 

Государственная регистрация объекта

 Согласно нормам ГК РФ и Закона о госрегистрации  право собственности на недвижимое имущество возникает не с момента подписания договора купли-продажи или фактической передачи имущества, а исключительно с момента его государственной регистрации. Поэтому, если покупатель оплатил и даже  принял по акту здание (помещение), но регистрацию не оформил, распоряжаться приобретенной недвижимостью он не имеет права! Последствия могут быть самыми печальными: любые сделки  этого покупателя, заключенные с третьими лицами в отношении здания, будут  незаконны.

Приведем пример. Одна крупная девелоперская компания  заключила договор купли-продажи здания. А продавец  еще только занимался регистрацией права собственности на себя. Позже договор купли-продажи был оспорен, и суд признал его недействительным, так как он был подписан на три дня раньше, чем зарегистрировано в ЕГРПН право собственности продавца.

Очень важно максимально подробно описать в договоре купли-продажи всю процедуру подачи документов на госрегистрацию. В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ, уклонение одной стороны от государственной регистрации служит основанием к удовлетворению иска о государственной регистрации перехода права собственности, а также иска о возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.

Как может на практике выражаться уклонение от регистрации? Ваш контрагент под разными предлогами откладывает сроки выполнения необходимых действий,  не выполняет условия договора. Вы посылаете ему письма с просьбой подать заявление о регистрации перехода права собственности он  уклоняется от получения корреспонденции. Последнему факту необходимо уделить особое внимание, так как если ваше письмо не будет вручено,   или его отдадут неполномочному лицу, суд может посчитать факт уклонения недоказанным. Если же ваш контрагент вдруг сменил место нахождения, вы должны это доказать - например, представив суду конверт с отметкой почты адресат не значится или протокол, составленный с участием нотариуса или даже участкового.

Может случиться и такое: до регистрации перехода права продавец (юридическое лицо) оказался ликвидированным.  Закон о госрегистрации молчит о такой ситуации, но согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае ликвидации второй стороны договора на момент подачи заявления о регистрации, такая регистрация осуществляется в судебном порядке (применяется аналогия закона с п. 3 ст. 551 ГК РФ).

 Что еще полезно знать о государственной регистрации? Желательно, чтобы в плане (техническом паспорте) был указан кадастровый номер объекта; но его отсутствие   само по себе не является препятствием для государственной регистрации - регистрирующий орган в таком случае самостоятельно присваивает объекту недвижимости условный номер. Согласно п. 3 ст. 12 федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, идентификация объекта недвижимого имущества в ЕГРП осуществляется по условному номеру в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер). 

 

Часто отказывают в регистрации прав при несоответствии площади объекта по правоустанавливающему документу и плану БТИ. Мотивировка при этом такая: право приобретено не на ту площадь, не в том объеме. Однако гражданским законодательством не установлена необходимость указывать в правоустанавливающем документе площадь объекта недвижимости. В соответствии с п. 43 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при выявлении расхождений сведений по объекту в свидетельстве о праве собственности и техническом паспорте рекомендуется приостановить регистрацию, о чем уведомить заявителя, и направить запрос в орган кадастрового или технического учета.

Для регистрации могут также потребоваться дополнительные документы. Происходит это, например, в том в случае, если сделка является для покупателя или продавца крупной, или сделкой, в которой имеется заинтересованность (соответствующее решение Общего собрания акционеров, Совета директоров и т.п.).

Надо помнить, что обязанность по оплате земельного налога за участок, на котором расположен объект недвижимости, переходит к покупателю только после государственной регистрации права за ним. Это следует из ст.338 Налогового Кодекса РФ и не может быть изменено договором. На практике нередки случаи, когда продавец после подписания акта приема-передачи перестает платить налог, полагая, что это теперь должен делать покупатель. Однако с точки зрения закона, собственником здания и земли под ним является он, соответственно, до регистрации права собственности за покупателем ему придется продолжать платить налог. Посоветовать продавцу можно только одно учесть сумму налога в цене продаваемого имущества.

 

Ответственность сторон, расторжение, технические условия

В договор купли-продажи желательно включить следующие условия.

1. Ответственность сторон по договору. Этот параграф будет служить дополнительным стимулом к надлежащему исполнению условий договора обеими сторонами. Возможны следующие формулировки: за просрочку передачи объекта Покупателю по акту приема-передачи Продавец выплачивает Покупателю пеню из расчета ___% от цены объекта за каждый день просрочки; в случае уклонения Продавца от обязательств по государственной регистрации перехода права собственности на объект, Продавец обязуется уплатить штраф в размере ____ рублей; во всех иных случаях, когда государственная регистрация перехода права собственности на объект невозможна по причинам, независящим от Покупателя, Продавец должен возвратить все выплаченные Покупателем суммы, а также возместить Покупателю убытки.

2. Расторжение договора и порядок разрешения споров. В данном параграфе можно предусмотреть порядок отношения сторон в случае конфликтных ситуаций. Например, можно прямо указать такие нарушения, в случае которых вторая сторона получает право на одностороннее расторжение договора. Такими нарушениями могут выступать неисполнение покупателем в установленный срок обязательств по оплате, просрочка исполнения обязанностей стороны по договору (по передаче имущества, по подаче документов на регистрацию перехода права собственности и пр.).   

 

В этом разделе можно предусмотреть специальные согласительные процедуры и порядок предъявления претензий, а также подсудность споров, вытекающих из ненадлежащего исполнения договора.

3. Технические условия:

- количество экземпляров договора;

- момент вступления в силу договора;

- порядок подписания дополнений, изменений к договору;

- порядок взаимодействия сторон друг с другом (указание на телефоны, факсы, электронные адреса, по которым осуществляется связь) и сроки извещения при смене контактных или расчетных данных, а также наименования организаций.

Каждая сделка требует индивидуального подхода, исходя из конкретного объекта, контрагента и ситуации. Однако наличие какого-либо алгоритма действий всегда лучше полного его отсутствия.

Если следовать указанным рекомендациям, можно снизить  главные риски договора купли-продажи, а именно: признания договора незаключенным или недействительным; отказа в государственной регистрации права собственности; невозможности возместить убытки в случае передачи объекта с какими-либо дефектами. 

Таглина В.